TH EN
บทความ

ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัย ในกรุงเทพฯ และจังหวัดปริมณฑล

     ตลาดที่อยู่อาศัยในช่วง 4 เดือนแรกของปี 2560 มีภาพรวมที่ค่อนข้างนิ่ง โดยผู้ประกอบการเปิดขายหน่วยที่อยู่อาศัยใหม่ในจำนวนหน่วยที่ไม่ต่างไปจากช่วงเวลาเดียวกันของปี 2559 มากนัก แม้มูลค่ารวมของโครงการเปิดใหม่จะเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 20 จากการเปิดโครงการระดับบนมากขึ้นในไตรมาสแรก


     หากพิจารณาว่าระยะเวลา 4 เดือนแรกของปีที่แล้ว หรือปี 2559 ยังอยู่ในช่วงเวลาของมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ซึ่งผู้ประกอบการเน้นการระบายสินค้าเดิมและเปิดขายหน่วยใหม่น้อยอยู่แล้วดังนั้น ในช่วงเวลาเดียวกันของปีนี้น่าจะมีหน่วยเปิดขายใหม่มากขึ้น แต่ก็ไม่เป็นไปเช่นนั้น
 

 


     อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการรายใหญ่บางรายมียอดการขายจากโครงการเปิดใหม่ (Pre-sale) ดีขึ้น ซึ่งสามารถอธิบายได้โดยพื้นฐานเดียวกันว่าในช่วงเวลาระยะเวลา 4 เดือนแรกของปีที่แล้วยังอยู่ในช่วงของมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ซึ่งผู้บริโภคเน้นการซื้อโครงการเดิมที่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ภายในกำหนด ดังนั้น ยอดขายที่ดีขึ้นในช่วง 4 เดือนแรกของปีนี้จึงอาจยังไม่สะท้อนภาพที่แท้จริง


     ในภาคสถาบันการเงินส่วนใหญ่ ยังมีความกังวลจากสถานการณ์หนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPLs) ที่เพิ่มขึ้น โดยธนาคารพาณิชย์จำนวนหนึ่งระบุว่าปัญาส่วนหนึ่งมาจากภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะกดดันการปล่อยสินเชื่อโครงการต่อผู้ประกอบการรายย่อยต่อไปอย่างไรก็ตาม ธนาคารของรัฐและธนาคารพาณิชย์ขนาดกลางบางแห่งมีเป้าการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2560 สูงกว่าปีที่แล้ว ซึ่งจะช่วยพยุงตลาดที่อยู่อาศัยให้ยังมีเสถียรภาพต่อไปได้


     ในส่วนของแนวโน้มการเปิดโครงการใหม่ตลอดปี 2560 นั้น SENA Research พบว่าผู้ประกอบการรายใหญ่และรายกลางมีแผนเปิดโครงการบ้านจัดสรรรวมกันจำนวนมากถึงประมาณ220 โครงการ และคอนโดมิเนียมรวมกันเพียงประมาณ 80โครงการมูลค่าโครงการรวมกันประมาณ 400,000 ล้านบาท แสดงให้เห็นว่าแนวโน้มในปีนี้ การแข่งขันในตลาดบ้านจัดสรรจะรุนแรงมากขึ้น


แม้ตลาดที่อยู่อาศัยในช่วง 4 เดือนแรกจะยังไม่สดใสนัก แต่ในช่วงเวลาที่เหลือของปี 2560 ตลาดมีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้น โดยมีปัจจัยบวกดังนี้

  • ช่องว่างระหว่างอุปทานและอุปสงค์ในตลาดคอนโดมิเนียมลดลง เนื่องจากมีการระบายหน่วยออกไปจากตลาดมากในระหว่างช่วงที่มีมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ ในขณะที่มีการเปิดขายหน่วยห้องชุดใหม่ในจำนวนที่ลดลง ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยประเภทห้องชุดในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล เข้าสู่ภาวะสมดุลมากขึ้น
  • ทิศทางเศรษฐกิจของประเทศไทยมีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้น โดยหน่วยงานภาคเศรษฐกิจหลายแห่งมีความเห็นใกล้เคียงกันว่าอัตราความเจริญทางเศรษฐกิจ (GDP) ของไทยในช่วงครึ่งหลังของปีจะดีกว่าในครึ่งแรก และตลอดทั้งปี 2560 จะอยู่ในช่วงประมาณร้อยละ 3.6-4.0 ซึ่งดีกว่าปี 2559
  • การเร่งผลักดันการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนลายเส้นทางในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ทั้งรถไฟฟ้าสายใหม่ ได้แก่ สายสีส้ม(ตลิ่งชัน-สุวินทวงศ์) สีเหลือง (พหลโยธิน 24-สำโรง) สีชมพู (แคราย-มีนบุรี) และส่วนต่อขยายสีเขียวเหนือ (หมอชิต-คูคต-ลำลูกกา) สีเขียวใต้ (แบริ่ง-สมุทรปราการ) รวมทั้งจุดเชื่อมต่อสถานี เตาปูน-บางซื่อ ของรถไฟฟ้าสายสีม่วง-สีน้ำเงิน จะทำให้เกิดสถานีรถฟ้าและจุดเชื่อมต่อเพิ่มขึ้นอีกมาก และเปิดพื้นที่ใหม่สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยทั้งประเภทบ้านจัดสรรและอาคารชุดอีกมาก เป็นทางเลือกทั้งของผู้ประกอบการและผู้บริโภค
  • พัฒนาการของโครงข่ายการจราจรระบบถนน จากแผนดำเนินการทั้งของกรุงเทพมหานคร กรมทางหลวง กรมทางหลวงชนบท การทางพิเศษแห่งประเทศไทย ทำให้เกิดการตัดถนนใหม่หรือขยายความกว้างของถนนสายหลัก สายรอง ถนนซอย และการเชื่อมต่อถนน ตรอก ซอย ต่างๆ ทำให้เกิดพื้นที่ใหม่สำหรับการพัฒนาโครงการเช่นเดียวกัน
  • ราคาพืชผลการเกษตรดีขึ้น ทำกำลังซื้อของผู้บริโภคในจังหวัดภูมิภาคที่พึ่งพิงสินค้าการเกษตรดีขึ้น ส่งผลทางอ้อมที่ดีต่อตลาดที่อยู่อาศัย        
  • ทิศทางดอกเบี้ยขาขึ้นในสหรัฐในช่วงปลายปี 2559 ต่อเนื่องถึงช่วงปี 2560 จะส่งผลให้ทิศทางดอกเบี้ยในประเทศไทยเป็นช่วงขาขึ้นตั้งแต่ครึ่งหลังของปี 2560ต่อเนื่องถึงปี 2561 ทำให้ผู้บริโภคตัดสินใจเร็วขึ้นในการซื้อที่อยู่อาศัย
  • ธนาคารของรัฐยังปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยในระดับที่เพิ่มสูงขึ้นตามนโยบายภาครัฐ ซึ่งจะช่วยเอื้ออำนวยต่อการซื้อขายและการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย
  • การขยายตัวทางเศรษฐกิจของประเทศเพื่อนบ้านในประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน โดยเฉพาะในกลุ่มประเทศ CLMV (กัมพูชา ลาว เมียนมาร์ เวียดนาม) ทำให้มีโอกาสในการเกิดอุปทานต่ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ทั้งอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัย
  • การผลักดันนโยบายการพัฒนาพื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor - EEC) อย่างจริงจังของภาครัฐ จะก่อให้เกิดผลดีต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่จังหวัดชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา ทั้งนี้ ฉะเชิงเทราเป็นจังหวัดที่มีพื้นที่ติดปริมณฑลด้านตะวันออกของกรุงเทพฯด้วย
  • สถานการณ์ทางการเมืองค่อนข้างนิ่ง ทำให้ความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการและผู้บริโภคอยู่ในเกณฑ์ดี

 

แม้จะมีปัจจัยบวกหลายด้าน แต่ขณะเดียวกันก็ยังมีปัจจัยลบบางประการ เช่น

  • หนี้ครัวเรือนของผู้บริโภคยังอยู่ในระดับสูง แม้มีแนวโน้มจะลดลง ทำให้ผู้บริโภคในกลุ่มที่มีภาวะหนี้ครัวเรือนสูงขาดความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย
  • ราคาน้ำมันอยู่ในระดับสูงกว่าปี 2559 สะท้อนสู่ค่าครองชีพที่เพิ่มสูงขึ้น ซึ่งอาจส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค และสะท้อนต่อต้นทุนการผลิตที่สูงขึ้นสำหรับผู้ประกอบการ
  • ราคาที่ดินยังเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยตลาดที่ดินยังเป็นของผู้ขายซึ่งกำหนดราคาขายในระดับสูง ทำให้ต้นทุนการผลิตหน่วยที่อยู่อาศัยยังคงเพิ่มสูง
  • ธนาคารพาณิชย์เข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ โดยยังมีอัตราส่วนของการปฏิเสธสินเชื่อในระดับสูง

 

 

     ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2560 โดยภาพรวม จึงมีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้นในครึ่งหลังของปี จากปัจจัยบวกหลายประการ อย่างไรก็ตาม อัตราการเติบโตของตลาดที่อยู่อาศัยจะสอดคล้องกับแนวโน้มความเจริญเติบโตของเศรษฐกิจมหภาคในอนาคต กล่าวคือจะเติบโตในลักษณะค่อยเป็นค่อยไปในอัตราที่ไม่สูงมากเหมือนในอดีต หรือเป็นอัตราความเติบโตที่จะกลายเป็นระดับปกติ หรือ New Normal นั่นเอง

 

บทความโดย สัมมา คีตสิน