TH EN
บทความ

Mixed Use

     เมื่อวันพุธที่ 31 พฤษภาคมที่ผ่านมาดิฉันได้รับเชิญให้ไปพูดในงานเสวนาที่จัดโดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ค่ะ ประเด็นที่ไปพูดถึงคือเรื่องของการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เรียกว่า โครงการ Mixed Use ค่ะ หากใครที่ติดตามข่าวในแวดวงอสังหาริมทรัพย์เป็นประจำจะทราบว่าในช่วงหลังๆมีความนิยมในการพัฒนาโครงการประเภท Mixed Use กันมากขึ้นค่ะ บทความในวันนี้จึงอยากพาคุณผู้อ่านไปทำความรู้จักกับการพัฒนาโครงการแบบ Mixed Use กันค่ะ

   

 

            โดยปกติแล้วโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปมักจะเป็นโครงการที่มีวัตถุประสงค์การใช้งานแบบใดแบบหนึ่งชัดเจนเช่น เป็นที่อยู่อาศัยแนวราบหรือแนวนอน เป็นห้างสรรพสินค้า เป็นโรงแรม เป็นศูนย์ประชุม หรือเป็นสำนักงาน อย่างใดอย่างหนึ่งบนที่ดินที่พัฒนาค่ะ แต่ปัจจุบันโครงการ Mixed Use เป็นที่นิยมกันมากขึ้นเพราะโครงการประเภทนี้จะมีการจัดสรรให้เกิดการพัฒนาที่ดินเพื่อตอบสนองหลายๆวัตถุประสงค์พร้อมกันค่ะ โดยใน 1 โครงการก็จะมีทั้งอาคารสำนักงาน ร้านค้าปลีก ที่อยู่อาศัยหรือโรงแรมอยู่ในพื้นที่เดียวกันค่ะ โดยโครงการ Mixed Use นั้นสามารถแบ่งได้เป็น 2 ประเภทด้วยกันค่ะ

 

     โครงการ Mixed Use ประเภทแรกนั้นคือ Horizontal Mixed Use ค่ะ โดยโครงการลักษณะนี้จะมีอาคารหลายๆอาคารตั้งขึ้นบนพื้นที่เดียวกัน โดยแต่ละอาคารก็จะสร้างขึ้นมาเพื่อวัตถุประสงค์คนละแบบค่ะ โดยอาคารหนึ่งอาจจะเป็นสำนักงาน อีกอาคารเป็นที่อยู่อาศัย อีกอาคารอาจจะเป็นห้างค้าปลีกค่ะ โดยแต่ละอาคารที่มีการใช้งานที่ต่างกันจะตั้งอยู่บนพื้นที่เดียวกันค่ะ

 

     โครงการ Mixed Use ประเภทที่ 2 ก็คือ Vertical Mixed Use ค่ะ โดยลักษณะของโครงการนั้นจะเป็นการพัฒนาอาคารขนาดใหญ่ขึ้นมาอาคารเดียวแต่ในอาคารนั้นมีการใช้งานในหลายๆวัตถุประสงค์อยู่ด้วยกันค่ะ ตัวอย่างของโครงการ Mixed Use ประเภทนี้ที่เห็นได้ชัดคือ จามจุรีสแควร์ค่ะ ซึ่งที่นี่มีทั้งที่อยู่อาศัย ห้างค้าปลีก และอาคารสำนักงานตั้งอยู่บนอาคารและพื้นที่เดียวกันค่ะ

 

 

     เหตุผลหลักที่โครงการ Mixed Use เป็นที่นิยมมากก็เป็นเพราะว่า โครงการประเภทนี้สามารถสร้างกระแสรายได้ที่หลากหลายและมีความต่อเนื่องค่ะ เนื่องจากโครงการแต่ละประเภทที่มีการใช้สอยต่างกัน เมื่อนำมารวมกันก็ครอบคลุมวิถีชีวิตที่ครบวงจรได้ค่ะ เรียกได้ว่าเป็นโครงการที่มีกระแสรายได้นับตั้งแต่ออกไปทำงาน ชอปปิ้ง จนกลับมาพักผ่อนและเข้านอนเลยค่ะ อีกทั้งโครงการนี้ก็ยังตอบโจทย์คนที่เข้ามาใช้งานที่ไม่ต้องกังวลเรื่องการเดินทางและการทำกิจกรรมต่างๆค่ะ เรียกว่าโครงการ Mixed Use นั้นตอบโจทย์ทั้งผู้ลงทุนและไลฟ์สไตล์ผู้ใช้งานค่ะ

 

     แต่สิ่งสำคัญที่ผู้พัฒนาโครงการ Mixed Use ต้องไม่ลืมคือ การมี Location ที่ดีมากๆค่ะ โดยหลักแล้วก็คือเป็นพื้นที่ที่ติดรถไฟฟ้าหรือถนนใหญ่ค่ะ ขณะเดียวกันผู้พัฒนาโครงการต้องคำนึงถึงการบริหารจัดการที่มีหลากวัตถุประสงค์ในพื้นที่เดียวกันไม่ให้เกิดปัญหาขึ้นด้วยค่ะ อย่างโครงการ Mixed Use ในส่วนที่เป็นที่อยู่อาศัยนั้นจุดสำคัญคือต้องมีบรรยากาศที่สงบ ร่มรื่นเหมาะแก่การพักผ่อนค่ะ ขณะที่โครงการในส่วนค้าปลีกหรือสำนักงานจะเน้นที่ปริมาณ traffic ของคนที่มากและใกล้แหล่งคมนาคมขนส่งที่สะดวกค่ะ จะเห็นว่าพื้นที่ใน 2 โซนนั้นมีความต้องการพื้นฐานที่ต่างกันชัดเจนค่ะ ทำอย่างไรที่ทั้งโครงการจะสามารถอยู่ร่วมกันได้โดยไม่ทำให้ส่วนใดส่วนหนึ่งต้องสูญเสียฟังก์ชั่นหลักของตัวเองไปค่ะ

 

     โดยสรุปแล้วโครงการ Mixed Use เป็นโครงการที่กำลังได้รับความนิยมมากขึ้นค่ะเพราะสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มให้พื้นที่ได้จากการเพิ่มลักษณะการใช้ประโยชน์มากขึ้น โดยปัจจัยสำคัญคือ Location ที่สะดวกต่อการเดินทางและเข้าถึงคนได้มากค่ะ ทั้งนี้ทั้งนั้นผู้พัฒนาโครงการจำเป็นต้องเข้าใจโจทย์เรื่องการบริหารที่สอดคล้องกับผู้ใช้งานและต้องทำให้โครงการในส่วนต่างๆอยู่ร่วมกันได้โดยไม่เสียการใช้งานหลักไปค่ะ

บทความโดย ผศ.ดร.เกษรา  ธัญลักษณ์ภาคย์