Note:
บทความโดย : ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์
ช่วงสัปดาห์ที่ผ่านมาดิฉันได้มีโอกาสไปบรรยายให้กับนักเรียนกลุ่มหนึ่งแล้วก็มีคำถามที่น่าสนใจขึ้นมาในช่วงบรรยายว่า เหตุใดราคาคอนโดมิเนียมถึงมีราคาสูงขึ้นไปทั้งย่านในแต่ละพื้นที่ เรื่องนี้เป็นคำถามที่หลายๆ คนคงสงสัยมากว่าเหตุใดคอนโดฯถึงมีราคาแพงและสูงขึ้นเรื่อยๆ อะไรเป็นปัจจัยที่ผลักดันราคาคอนโดฯให้สูงขึ้น และผู้เกี่ยวข้องแต่ละฝ่ายได้รับผลกระทบเช่นไร บทความวันนี้จะมาไขข้องใจเกี่ยวกับปรากฏการณ์คอนโดฯ ราคาแพงก่อนค่ะ
ในภาพรวมของตลาดคอนโดฯนั้น ตลาดคอนโดฯบ้านเรามีลักษณะที่มี “การแข่งขันสมบูรณ์” ระหว่างบริษัทผู้พัฒนาโครงการด้วยกัน ในตลาดเรามีผู้เล่นมากมายที่แข่งกันพัฒนาโครงการในแต่ละ segment และมีโครงการกระจายไปตามทำเลที่มีศักยภาพเช่นเดียวกับตลาดผู้รับเหมาและวัสดุก่อสร้างที่มีการแข่งขันกันมาก เมื่อสภาพตลาดของทั้งฝั่งผู้พัฒนาและผู้รับเหมามีการแข่งขันที่สูงมาก ผลที่ตามมาก็คือ ทั้งผู้พัฒนาและผู้รับเหมาจะมีการแข่งขันด้านราคาเพื่อให้สามารถแข่งขันได้ในตลาดและส่งผลให้สุดท้ายแล้วก็มีกำไรที่ไม่ได้สูงมากแม้ว่าคอนโดฯที่ขายจะมีราคาสูงในสายตาของผู้ซื้อก็ตาม
หากเราลงลึกมาในโครงสร้างต้นทุนของคอนโดฯจะเห็นค่ะว่า ราคาวัสดุก่อสร้างและค่ารับเหมานั้นเป็นต้นทุนที่ไม่สูงมากนักจากภาวะที่มีการแข่งขันกันของผู้ประกอบการในส่วนนี้ แต่ต้นทุนที่สำคัญและผลักดันให้ราคาคอนโดฯนั้นแพงก็คือ ต้นทุนที่มาจากราคาที่ดิน ธรรมชาติของที่ดินนั้นเป็นสินค้าที่มีจำกัดโดยตัวมันเองอยู่แล้ว ขณะที่ความต้องการใช้ประโยชน์จากที่ดินนั้นมีอยู่ตลอด ณ ตรงนี้จะเห็นว่าคนที่เป็นเจ้าของที่ดินทำเลดี เป็นที่ต้องการของตลาดคือผู้ที่ได้กำไรมากที่สุดในภาวะที่คอนโดฯราคาแพง
หากเราเอาหลักเศรษฐศาสตร์มาจับ คนที่เป็นเจ้าของที่ดินทำเลงามก็คือผู้ที่หากินกับ “ค่าเช่าทางเศรษฐกิจ” การได้ประโยชน์จากค่าเช่าทางเศรษฐกิจนั้นคือการที่เราเป็นเจ้าของปัจจัยการผลิตบางอย่างที่มีความพิเศษและจำเพาะเจาะจงมาก ทำให้เราได้กำไรที่สูงกว่าปกติที่ปัจจัยการผลิตนี้ควรจะมอบให้ซึ่งวัดออกมาในรูปของค่าเสียโอกาสโดยทั่วไป ในกรณีนี้เจ้าของที่ดินสามารถหาค่าเช่าทางเศรษฐกิจที่สูงได้จากการมีที่ดินทำเลทองในมือซึ่งมีอยู่จำกัดและมีความต้องการที่สูงจากบรรดาผู้พัฒนาทั้งหลายความจำกัดและลักษณะของทำเลทำให้เจ้าของที่ดินสามารถขายที่ดินในราคาที่สูงกว่าปกติได้ ยิ่งมีการแข่งขันในแง่ความต้องการที่ดินมากเท่าใด เจ้าของที่ดินจะยิ่งสามารถคิดราคาขายของที่ดินให้กับผู้พัฒนาได้มากขึ้นเท่านั้น
ยกตัวอย่างง่ายๆ สมมติว่าในย่านๆ หนึ่งที่มีศักยภาพเมื่อ 4 ปีที่แล้วคอนโดฯขายที่ราคาตร.ม.ละ 70,000 บาท มาตอนนี้ราคาขายกันที่ตร.ม. 100,000 บาท ราคาส่วนที่สูงขึ้นมา 30,000 บาทนี้โดยเนื้อแท้แล้วไม่ได้ตกไปอยู่ที่ผู้พัฒนาที่ทำโครงการขึ้นมาเป็นหลัก โดยส่วนของ 30,000 บาทที่เพิ่มขึ้นมานั้นตกไปอยู่กับเจ้าของที่ดินเป็นส่วนใหญ่ ต่างจากฟากของผู้พัฒนาที่แข่งขันกันสูง ทำให้ไม่สามารถขึ้นราคาชดเชยราคาที่ดินที่สูงขึ้นมาได้อีก เพราะนั่นจะส่งผลให้ราคายูนิตที่ขายให้ผู้บริโภคนั้นแพงมากและจะแข่งขันในตลาดไม่ได้
