FAQ – CN

常见问题

常見問題

租賃產權是指買方只從土地所有者那裏租賃房產,租期通常為30年。是否續租30年由租賃持有人(土地所有者)決定。在每個租期結束時,雙方必須向土地廳登記續約,並支付政府費用,包括印花稅。這樣承租人就擁有了土地的“所有權”。這種方式的缺點是,出租方可能不想續租,或者未來法律可能會調整,也許會損害您的利益。因此,您投資到租賃產權的所有資本都有可能損失。泰國國家資產局所擁有的產權永遠是租賃產權。一些私人業主也可以用租賃產權證出售他們的房產。這些都是目前(2005年)的情況,但將來可能隨時會改變。擁有永久產權的外國人可以購買和擁有永久產權的共管公寓,獲得完全所有權,包括出售或出租房產的權利,以及在泰國法律規定的準則下開發房產的權利。

外國人可以在泰國擁有永久產權的共管公寓,因為共管公寓的地契編號沒有對公寓的土地或土地相關資訊進行登記。這些土地由一個在泰國政府註冊的Juristic Persons Group所擁有,此協會由大多數泰國公民組成。購買共管公寓也許是外國人最簡單、最容易的選擇。購買共管公寓的唯一限制是,出售給外國人的單元比例不能超過該共管公寓樓總單元數的49%。如果您真的想買一套比例已經達到49%的共管公寓,那麼如果您成立一家泰國公司(所有權組成:外國49% +泰國51%),還是可以買的。外國人也可以通過租賃協議擁有一套共管公寓。在這種情況下,房產仍在泰國業主名下,但您要簽署一份30年、60年或90年的租賃協議,並承擔和享有所有的法律規定的義務和利益,包括購買、出售、交易的權利,以及將租約留給繼承人的權利。律師可以幫助準備所有正確的法律程式和此類購買所需的文書工作。外國個人購買共管公寓事項遵循《公寓法案》(第3條)B.E.相關規定。2542 (1999).

嚴格意義上,在大多數情況下,外國人不能在泰國擁有房屋,因為泰國政府不允許外國人擁有房屋和土地。在泰國,房屋會附帶一個地契編號(Chanode),上面也會顯示房屋的土地面積,房屋會登記在房產所有人名下。有一些特殊情況和一些新的法律規定,比如超過一定的年齡並擁有一定的資金,在泰國的某些地區,和泰國國民結婚,擁有一定的資金等,這些情況下可能會允許外國人擁有自己名下的土地,以上是正常情況。

最常見的情況是,外國人創建一個以泰國股東為主的公司(一般約250到500美元就可以創建和註冊公司)。當註冊公司的股東簽署 “股權釋放協議”時,有一個人可能會成為公司的執行董事和唯一簽字人。然後,執行董事可以簽署房產購買文書,房產(房屋和/或土地)記在公司(執行董事)名下。泰國股東必須擁有公司51%的股份,但公司的組織方式將使您擁有所有的經濟和法律權利。此外,通過這種方式,您將更容易購買汽車或獲得居留證。您必須支付至少30%的定金,然後房子的原業主就會承諾將房屋售賣給您。公司(執行董事)也可以通過出售擁有該房產的公司的職位和/或在未來任何時候直接出售該房產來轉移所有權。土地所有權受《土地法》BE 2497(1954年)、《民商法》、《農業土地改革法》BE 2518(1975年)和內政部制定的法規的約束。

對於與泰國公民結婚的外國人,泰國配偶只能用自己的名字購買房產。在泰國公司投資4000萬泰銖以上的外國人有資格購買土地和房屋,總面積最高為400平方佤(1平方佤=4平方米)。外國人在泰國註冊的公司投資,持股比例為49%-51%(不限金額),外國股東持股49%,可以通過公司註冊名以投資名義購買土地和房屋,面積和金額不限。

在1998年之前,任何泰國女性如果與外國人結婚,她將失去在泰國購買土地的權利。然而,她仍然可以保留與外國人結婚前擁有的土地。然而,根據1999年通過的部級條例,現在允許與外國人結婚的泰國國民購買土地,但泰國配偶必須證明用於購買永久產權土地的錢在法律上只屬於他們自己,而不是來自外國配偶一方。這通常是通過外國配偶簽署一份聲明來實現的,聲明用於購買房產的資金在婚前屬於泰國配偶,他對此資金無支配權。

外國人在泰國購買房產是不能在當地銀行獲得按揭貸款的,除非有泰國合夥人願意做擔保人。還有許多其他條件,所以如果您正在考慮這種方式,確保您有一個完全可靠的泰國合作夥伴,您也需要有足夠的可以提供證明的收入(無論是在泰國或是海外)。購房款必須從泰國境外的銀行以外幣形式轉出。買方必須在資金轉移檔上說明轉移資金的目的是為了在泰國購買一套共管公寓。然後銀行就可以代表泰國相關土地局出具TT3(Thor Tor 3)表格或《購買授權書》,給予外國買方購買權。

外國人在泰國購買房產是不能在當地銀行獲得按揭貸款的,除非有泰國合夥人願意做擔保人。還有許多其他條件,所以如果您正在考慮這種方式,確保您有一個完全可靠的泰國合作夥伴,您也需要有足夠的可以提供證明的收入(無論是在泰國或是海外)。購房款必須從泰國境外的銀行以外幣形式轉出。買方必須在資金轉移檔上說明轉移資金的目的是為了在泰國購買一套共管公寓。然後銀行就可以代表泰國相關土地局出具TT3(Thor Tor 3)表格或《購買授權書》,授予外國買方購買權。

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只要在泰國買賣房產,這些都是需要考慮到的稅款。

購買房產的稅款:

  • 過戶費要向土地廳繳納,一般轉過戶稅費為政府估價或售價的2%,視具體情況而定。
  • 印花稅則按政府估價或售價的0.5%向土地廳繳納,以較高者為准。

*          支付印花稅必須符合以下條件:

–           賣方擁有該房產至少5年。

–           賣方在出售前已將該房產作為其主要住所至少1年。

–           賣家是以遺產方式獲得該房產的。

  • 特種商業稅為政府估價或售價的3.3%,以較高者為准,這適用於公司的所有銷售或自房產購買之日起5年內發生的任何私人銷售且賣方在銷售前1年內未將該房產作為其主要住所。
  • 預扣所得稅 1。個人房產銷售,是基於房產的評估價值、擁有時間的長短和適用的個人所得稅稅率,按照一個非常複雜的公式計算的。2.企業所得稅按政府估價或售價的1%計算,以較高者為准。

一般有3種不同的估價,政府估價、公司估價和房產市場估價。政府價值是每5年計算一次。在過去的幾年裏,這些價格都開始趨於一致。

如果您擁有一個共管公寓單位,唯一不由政府開具的物業帳單是供水費,因為共管公寓樓要用水泵把水抽到水箱裏,水箱通常在樓頂,通過重力作用流到各個單元。這意味著住戶要支付水泵產生的電費,這也是所有共管公寓的供水單價比私人住宅高的原因。而其他的物業費,如電費、電話費等,則由政府或服務商直接開具,共管公寓樓不收取額外費用。

每個共管公寓單元的維護費用取決於面積。不同共管公寓樓費用有所差異,每月按平方米收取,每年預交。

您的房產的狀況和外觀對其銷售價格有重大的影響。很明顯,一個乾淨、沒有異味的住宅會給潛在買家留下更好的印象。更好的第一印象通常會帶來更好的報價。此外,鋪新地毯、刷新油漆和進行微小維修可能給您帶來高於這些成本的價值。您需要做的另一個 “準備工作”是設定您的要價,這有時是一項艱巨的任務。您希望要價足夠高,這樣您就不會在交易中賠錢,但您也不想要價太高,嚇跑了潛在的買家。您的代理人可以幫助您設定要價,將您的房產與最近出售的類似房產進行比較,然後使用這些房產的銷售價格作為基準。

翻新是增加您的房產價值的好方法。但重要的是要記住,翻新的成本可能並不總是有銷售價格的相應增加作為回報。不要 “過度投資”,或花很多錢在昂貴的裝修上,比如說修建一個新臥室或重新鋪設屋頂,銷售房屋時,您得不到相應的回報。列一個總清單,列出所有需要的維修、修整和改進。在合適時期進行翻新可能會增加房屋的價值,但太現代(或廉價)的裝修可能看起來很掉價,失去潛在的買家。還請記住,如果潛在的買家可以看到”裝修的喜悅”,他們可能會支付溢價。

對於前往泰國的遊客和居民,有四種基本的簽證。

過境簽證─有效期為14天,將發給那些沒有簽證到達泰國的人。嚴格意義上,您必須要有飛機票,但實際上,獲取這種簽證幾乎是沒有問題的。注意:有幾個國家(不多)是不需要簽證的,這些國家的人到達泰國後會得到三個月的入境章─一般來說,泰國國民前往這些國家也擁有同等權利。

旅遊簽證─由泰國駐外使館簽發,這些簽證的有效期為60天或90天(因國家而異)。值得注意的是,您可以同時申請多個旅遊簽證,這些簽證可以接連使用。很多來普吉島的居民遊客(他們不工作,或者想避免非移民簽證的繁文縟節)持旅遊簽證在此生活多年(每三個月去新加坡或檳城購物)。只要您有償付能力,並且不在當地從事任何商業活動,這種方式沒有什麼不妥。

非移民簽證─在泰國境外的大使館簽發,有效期為90天,這種簽證可以在泰國境內延期,每次延期時間最長為一年。獲得和延期非移民簽證有三個基本條件。1)您必須在泰國就業(並有工作許可)。2)您必須有一個泰國家庭。3)您必須退休,並能證明有足夠的養老金或其他經濟手段來養活自己。房產所有權(或長期租賃)對非移民簽證的延期沒有影響。在您第一次申請和此後每次延期時,都需要填寫冗長的表格和複印個人檔(一式兩份)。如果您持有非移民簽證,您應該在離開這個國家時獲得再入境許可,這樣您的簽證才不會失效。

居民簽證─很少發放,很難獲得。這種簽證的發放非常嚴格,且有限額。資格要求包括閱讀和書寫泰語,相當好的當地財務狀況和一些優質的(有影響力的)泰國推薦人。

首先,要獲得工作許可,您必須有一個非移民遊客申請。

泰國工作許可辦理:

我們協助合格的雇主為合格的個人辦理泰國工作許可,辦理流程如下:

  • 確認並鑒定您持有正確的非移民簽證。
  • 準備您的工作許可申請
  • 準備雇傭書
  • 準備所有必要的檔
  • 我們的執業律師將代表您提交申請。

需要注意的事項:

  • 在提交工作許可申請和領取工作許可的當天,您必須本人持非移民身份入境許可到場。
  • 您的工作許可將與您用於領取工作許可的簽證入境許可在同一日期到期。這通常意味著您的第一個工作許可─如果是根據90天的入境簽證許可簽發的,一旦簽發,有效期只有10周。大多數客戶將需要使用工作許可來申請延長入境許可─一旦入境許可延期發放,再申請更新工作許可,其到期日與新的入境許可一致。
  • 在大多數情況下,對於每一個發給外國人的工作許可,擔保公司必須有200萬泰銖的資本總額,擁有至少4名泰國員工。如果一家公司有4名泰國員工,且每次申請工作許可時都有200萬泰銖的實收資本,通常很容易獲得工作許可。
  • 職位描述往往是工作許可批准與否的決定性因素。除非書面職位描述要求的技能是泰國人不具備或不太可能具備的,否則申請不會被批准。我們的泰國執業律師在撰寫專業和準確的工作描述方面很有經驗,可以幫助您快速獲得批准。
  • 工作許可證一旦被批准,您就可以在指定的公司和地點工作。如果您更換了雇主或工作地點,您必須重新申請工作許可證。另外,如果您辭職、被解雇或被裁員,根據法律規定,在10天內,您必須將工作許可證交還給勞動局。不要指望您的公司會幫您這麼做。這是您的責任,您有責任把它交還給勞動局。
  • 在這個過程中,您要保證您的簽證不過期。勞動局的系統會將您在申請中列出的非移民簽證(”延期居留”)與工作許可檔綁定。
  • 為了滿足政府新的稅務規定,工作許可持有人的月薪一般需要至少50,000泰銖(您必須每月按照月薪繳納個人所得稅)。
  • 您的工作許可與您的簽證期限有關,所以當您的簽證到期時,您需要更新您的工作許可。如果您有一個未到期的多次入境簽證,您要做的就是過關後再回來。如果需要到泰國以外的地方辦理新的簽證,您需要向大使館或領事館提供您的工作許可和新的公司推薦信、公司註冊檔、財務和稅務報告的影本。這必須在您的工作許可到期前完成。
  • 確保簽證在到期前至少3天進行續簽,以避免工作許可更新的任何延誤。

大多數人認為,共管公寓和公寓沒有區別。但事實上,共管公寓和公寓是不一樣的,如果您打算投資房地產,瞭解這一點非常重要。

公寓和共管公寓之間有一些區別。一個主要的區別是所有權。共管公寓通常是貸款購買並擁有所有權,而公寓通常是出租。

在泰國,共管公寓和公寓越來越受歡迎。其受歡迎的原因是在較小的空間內提供大量的住所。然而,這兩種住宿形式都有各自的優點和缺點。

共管公寓是指一種合法的所有權形式。買家在被稱為”單元”的共管公寓樓中購買私人住宅,每個單元都登記在買家名下。

共管公寓樓分為個人共管公寓區和公共區域。所有共管公寓業主共同擁有大樓和社區的公共要素和資產的所有權,並負責支付自己的房地產稅,以及分擔游泳池、健身房、桑拿房、走廊等公共區域的維護和運營費用。此外,共管公寓業主還可以選出一個住宅協會,由該協會監督共管公寓樓的維護,使其保持良好的狀態,以保持和增加其價值。

住在共管公寓裏的好處是,共管公寓業主可以擁有完全的所有權,並可以根據共管公寓的規則對其單元的內部或外部進行更改,而這在公寓裏是不可能的。

公寓通常由一個實體擁有,可能是合夥企業或是公司,而不是個人,住宅單元只能用於出租。

“公寓”是指一棟建築中的一個單元,該單元是出租的。另外,購買的公寓在法律上可以稱為”共管公寓”,而任何出售的公寓都不符合傳統的共管公寓所有權的概念。

公寓是一棟多層建築內的一個單元,可以自住,也可以以固定的月租出租。有很多類型的公寓可供人們選擇。”工作室公寓”或 “單身公寓”是最小型的公寓。這類公寓包括一個房間,有廚房和有限的生活空間,最適合獨自生活的人。還有 “一居室”、”兩居室”和 “三居室”類型,這些類型面積更大,更受情侶或小家庭的歡迎。但是,租房者必須遵守房主的規定,對房屋沒有完全的控制權。

定義

  • 共管公寓是一種可以分為個人所有的單元的建築,其中包括個人和公共財產。
  • 公寓是一個獨立的住房單元,只占建築物的一部分,通常位於同一層;它通常用於出租。

 

共管公寓

類型:一種所有權的類型。

概念:通常用於銷售。

尺寸:規模大,提供很多設施。

賣方:開發商銷售被稱為共管公寓的單個單元。

稱作:”共管公寓”是人們對自己擁有所有權的 “公寓”的稱呼。

合法的:是業主的合法財產。

房屋地契:個人單位地契

費用:一次性費用(可貸款購買)。

所有權:屬於購房者所有,用於居住或出租。

更好的選擇:如果您經常搬家,租房是最好的選擇。

公寓

類型:住宅的一種類型。

概念:既可自住又可出租。

尺寸:比共管公寓小,提供的服務也少。

賣方:將公寓出租給個人的業主。

稱作:”公寓”在出租的時候性質也沒變。

合法的:它不是業主的合法財產。

房屋地契:一個完整的產權地契

費用:每月固定租金。

所有權:它為建築開發商所有,並出租給租戶。

更好的選擇:如果您想在一個地方長期居住,共管公寓是最好的選擇。

一旦您獲得了房產,您必須為其繳納房產稅。如果您把房產出租,每年的租金收入(營業稅)的稅率是12.5%。這也就解釋了為什麼那麼多當地業主希望承租人為他們交稅,因為他們不想損失12.5%的收入。

大多數租賃期為一年,但也有一些較短的租期。在大多數情況下,您需要支付2個月的押金,並在簽署合同時提前1個月支付。租約終止後1個月,押金會返還給您。這可以讓房東在返還押金之前,確保所有的電話和水電費帳單都已結清。根據泰國法律,房東對其房屋內的任何未付賬單負有責任。

一般來說,如果您在租期未滿一年時必須離開,您將會被沒收押金。我們可以協商,在租期滿一年後,您在預先通知後可以離開60天,而不會沒收您的押金。

每月平均電費在1000到2000泰銖之間。然而,根據使用空調的程度,每月的費用可能在4000泰銖左右。共管公寓或房子的平均水費在每月300至500泰銖之間。有些公寓樓有固定的水費,他們會告知您。

簽訂一份可靠的合同是非常重要的,否則您的利益可能受損。在泰國,司法程式很慢,任何法律訴訟都可能需要很長時間才能上法庭並得到解決。當然,我們會盡全力代表您與房東談判,利用我們與房東的長期關係,幫助您解決任何糾紛。

泰國有著令人生羨的名聲,是一個非常安全的旅遊和生活地點。泰國人民非常友好,針對外國人的犯罪也相對較少。然而,就像世界上其他任何地方一樣,犯罪的可能性總是存在的。如果我們覺得您所前往的地區不安全,我們會向您提供建議,並提出替代方案。我們都希望您在這裏度過愉快的時光。我們認識一些在泰國從事安全工作的人,由此我們相信泰國將繼續保持其安全和愉快的居住環境。

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