Loading...
10 ม.ค. 2562

กลไกตลาดกับการจัดการความเสี่ยง

ตั้งแต่เริ่มปีใหม่ 2562 เป็นต้นมา เรายังคงเห็นข่าวเรื่องแนวโน้มเศรษฐกิจปีนี้อยู่เป็นจำนวนมาก หลายฝ่ายต่างออกมาคาดกันว่า แนวโน้มการเติบโตทางเศรษฐกิจปีนี้ไม่น่าจะดีเท่าปีที่แล้วเนื่องด้วยเศรษฐกิจไทยเผชิญปัจจัยเสี่ยงจากรอบด้านทั้งเรื่องสงครามการค้า เศรษฐกิจจีนที่ชะลอตัว ทำให้ภาพรวมเศรษฐกิจไทยมีแนวโน้มชะลอตัวตามทั่วโลก ขณะเดียวกันดอกเบี้ยภายในประเทศเองก็อยู่ในช่วงขาขึ้นอีกด้วย ขณะเดียวกันภาคอสังหาฯเองก็ต้องเผชิญสถานการณ์ที่ยากขึ้นกว่าปีก่อนเช่นกัน หลายฝ่ายทั้งผู้ประกอบการเองและแบงก์ก็แสดงความเป็นห่วงภาคอสังหาฯในปีนี้ที่ต้องเผชิญปัจจัยลบหลายอย่าง ทั้งเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลงที่ส่งผลกระทบไปถึงกำลังซื้อ ขณะเดียวกันทิศทางดอกเบี้ยก็เป็นขาขึ้นด้วย นอกจากนั้นมาตรการควบคุมสินเชื่อต่อมูลค่าบ้านหรือ LTV ก็จะเริ่มมีผลบังคับใช้ในไตรมาส 2 เป็นต้นไป ทั้งนี้ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) ก็ได้ออกมาคาดการณ์ว่า ตลาดอสังหาฯในปี 2562 นี้จะเผชิญกับการชะลอตัวทั้งในส่วนของอุปสงค์และอุปทาน เนื่องจากเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลงและมาตรการคุม LTV ทั้งนี้ REIC คาดว่าในปี 2562 ปริมาณการโอนกรรมสิทธิ์บ้านจะลดลง 11.6% ขณะที่อุปทานของโครงการเปิดใหม่จะลดลง 4.3% เมื่อเทียบกับปี 2561

69754319_s.jpg
หากเรามองว่า ตลาดบ้านนั้นทำงานตามกลไกตลาดที่จะปรับตัวตามอุปสงค์และอุปทาน การที่ผู้ประกอบการทุกคนเห็นตรงกันว่า อุปสงค์ในปี 2562 นี้จะชะลอตัวลงชัดเจน ผู้ประกอบการแต่ละรายที่เป็นแหล่งของอุปทานบ้านที่จะนำมาขายในตลาดก็ต้องมีการปรับตัวตามภาวะอุปสงค์ในตลาดที่เปลี่ยนไป อุปทานบ้านใหม่ในตลาดก็น่าจะชะลอตัวตามด้วย ทั้งนี้การที่อุปทานโครงการใหม่ๆชะลอตัวลงจากปีที่ผ่านมายังส่งผลกระทบไปถึงภาวะการแข่งขันกันไล่ซื้อ input ที่จำเป็นต่อการสร้างบ้านนั่นคือ ที่ดิน การชะลอตัวลงของการพัฒนาโครงการใหม่ๆจะส่งผลไปถึงการแข่งขันกันไล่ซื้อที่ดินที่น่าจะลดลงตามไปด้วย ทำให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการในอนาคตจะไม่สูงขึ้นมากแบบที่ผ่านมา ราคาบ้านก็จะไม่ขึ้นเร็วเกินไป และจะอยู่ในระดับที่เหมาะสมกับสภาพกำลังซื้อของผู้บริโภคอีกด้วย ทำให้คนเข้าถึงบ้านได้ง่ายขึ้น

49711875_s.jpg
การที่ที่ดินในทำเลดีๆไม่ตกอยู่ในสภาวะที่ผู้พัฒนาโครงการต่างแข่งกันประมูลซื้ออย่างรุนแรงย่อมเป็นผลดีต่อการนำที่ดินไปต่อยอดในการพัฒนาโครงการอื่นๆนอกเหนือจากคอนโดมิเนียม ทั้งนี้ที่ผ่านมาการแข่งขันกันพัฒนาคอนโดฯในทำเลดีๆหลายแห่งส่งผลให้ราคาที่ดินปรับตัวอย่างรุนแรงจนทำให้ต้นทุนในการพัฒนาโครงการในรูปแบบอื่นๆเช่น โรงแรม อาคารสำนักงาน ไม่คุ้มค่าต่อการลงทุน แนวโน้มที่อุปทานบ้านชะลอตัวนั้นส่งผลดีให้ที่ดินในทำเลศักยภาพสามารถเข้าถึงได้ง่ายขึ้นในราคาที่คุ้มค่าและสมเหตุสมผล ฉะนั้นแล้วจึงเป็นโอกาสของผู้ประกอบการที่จะเฟ้นหาโครงการที่เหมาะสมกับทำเลที่เปิดกว้างมากขึ้นจากการปรับตัวของตลาดบ้านในปีนี้


โดยสรุปแล้ว แนวโน้มของตลาดบ้านปีนี้จะอยู่ในสภาพที่ชะลอตัวชัดเจนทั้งในแง่ของอุปสงค์และอุปทาน จากสภาพเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลงและมาตรการคุมเข้มสินเชื่อบ้านที่เริ่มมีผลบังคับใช้ ขณะเดียวกันตลาดจะเกิดการปรับตัวจากการที่กำลังซื้อชะลอตัว ทำให้การเปิดตัวโครงการใหม่ๆชะลอตัวตามไปด้วย ส่งผลให้การแข่งขันกันซื้อที่ดินที่เคยรุนแรงในอดีตชะลอตัวลงไปด้วย ทำให้ราคาที่ดินไม่ปรับตัวขึ้นแรงและมีอานิสงส์ไปถึงผู้ซื้อบ้านในอนาคตที่จะมีโอกาสซื้อบ้านในราคาที่ไม่สูงมากด้วย ขณะเดียวกันก็เปิดโอกาสให้ผู้ประกอบการที่กำลังมองหาทำเลพัฒนาโครงการอื่นๆนอกเหนือจากโครงการบ้าน ได้เข้าถึงที่ดินในทำเลศักยภาพด้วยราคาที่สมเหตุสมผลและคุ้มค่าต่อการลงทุนอีกด้วย