Loading...
04 ต.ค. 2561

มองรอบด้านมาตรการสกัดหนี้เสียบ้าน

NOTE: 

ขณะนี้เราไม่สามารถปฏิเสธได้ว่า ผู้คนในวงการอสังหาริมทรัพย์กำลังพูดคุยเรื่องมาตรการสกัดฟองสบู่และ NPLs ในตลาดบ้านอย่างแพร่หลาย หลังจากแบงก์ชาติได้ออกมาแสดงท่าทีชัดเจนว่า มีความกังวลเรื่องสินเชื่อบ้านที่มียอด NPLs สูงขึ้นเรื่อยๆ ทั้งนี้นับตั้งแต่การประชุม กนง.เมื่อวันที่ 19 กันยายน 2561 ที่ผ่านมา เราจะเห็นความเคลื่อนไหวเรื่องนี้ตาหน้าสื่อแทบทุกวัน โดยมาตรการป้องปรามที่ทางแบงก์ชาติพิจารณาอยู่นั้นคือการลดวงเงินสินเชื่อต่อมูลค่าบ้านหรือ LTV (Loan to Value Ratio) ลงเพื่อกรองคุณภาพลูกหนี้และสกัดไม่ให้หนี้เสียเติบโตไปกว่านี้


16815801_s.jpg
หากเราพิจารณาการดำเนินมาตรการสกัดความเสี่ยงในตลาดที่อยู่อาศัยในต่างประเทศนั้น การออกมาตรการต่างๆจะมุ่งไปที่กลุ่มเสี่ยงโดยตรง ตัวอย่างเช่น การลด LTV นั้น หน่วยงานกำกับดูแลอาจจะคงสัดส่วน LTV สำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรก แต่ทำการลด LTV ลงสำหรับคนที่ซื้อหลังที่ 2 เพราะผู้ซื้อกลุ่มนี้ส่วนมากเป็นนักลงทุนมากกว่าคนที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง ทั้งนี้เนื่องจากว่าในประเทศที่พัฒนาแล้วจะมีการส่งเสริมให้คนมีบ้านเป็นของตัวเองเพื่อยกระดับคุณภาพชีวิตและส่งเสริมการออม การออกมาตรการป้องปรามต่างๆจึงมุ่งไปที่จุดที่เป็นปัญหาจริงๆมากกว่าการคุมตลาดบ้านทั้งระบบ


51299044_s.jpg
อย่างไรก็ตามภาพในอนาคตข้างหน้านั้น แม้ว่าแบงก์ชาติจะไม่ออกมาตรการจำกัด LTV แนวโน้มตลาดบ้านในอนาคตข้างหน้า ผู้ซื้อบ้านก็ต้องเผชิญกับปัจจัยอื่นๆที่จะเข้ามากระทบความสามารถในการซื้อบ้านอยู่แล้ว โดยปัจจัยหลักที่จะกระทบความสามารถในการซื้อบ้าน ณ ขณะนี้หนีไม่พ้นเรื่องอัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น ทั้งนี้โดยปกติแล้วแบงก์จะทำการปล่อยกู้บ้านโดยพิจารณาจากฐานรายได้ของผู้ขอกู้เป็นสำคัญ โดยภาระการผ่อนบ้านนั้นต้องไม่เกิน 1 ใน 3 ของรายได้ต่อเดือน แบงก์ถึงจะอนุมัติสินเชื่อ โดยที่ผ่านมาอัตราดอกเบี้ยในบ้านเราอยู่ในระดับต่ำและคงที่เป็นเวลานาน อัตราการผ่อนชำระสินเชื่อบ้านมักจะอยู่ที่ 7,000 บาทต่อเดือนต่อมูลค่าสินเชื่อ 1 ล้านบาท โดยฐานอัตราดอกเบี้ยที่คิดกันจะอยู่ราว 7% ตรงนี้หมายความว่า ผู้ซื้อบ้านที่มีรายได้ 21,000 บาทขึ้นไปจะมีความสามารถในการผ่อนชำระบ้านในราคา 1 ล้านบาทได้ หากรายได้อยู่ที่ 42,000 บาท เราก็จะสามารถทำเรื่องขอกู้เงินได้ 2 ล้านบาท

แต่การที่ดอกเบี้ยมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นย่อมหมายความว่า ผู้ซื้อบ้านในอนาคตมีภาระการผ่อนชำระรายเดือนที่สูงขึ้นไปด้วย หากอัตราการผ่อนชำระถูกปรับขึ้นเป็น 8,000 บาทต่อเดือนต่อวงเงิน 1 ล้านบาท นั่นหมายความว่า ระดับรายได้ที่จะเข้าเกณฑ์ผ่านการอนุมัติสินเชื่อก็ต้องปรับสูงขึ้นเป็นอย่างน้อย 24,000 บาทต่อเดือนด้วย หากปัจจุบันรายได้ของผู้ซื้อโตไม่ทันดอกเบี้ยที่สูงขึ้นก็ย่อมทำให้ผู้ซื้อกู้ไม่ผ่านอยู่แล้ว การที่ออกมาตรการจำกัด LTV เพิ่มเติมจึงยิ่งทำให้ผู้ซื้อที่รายได้โตไม่ทันดอกเบี้ยที่เพิ่มเข้าถึงสินเชื่อบ้านยากขึ้นไปอีก

โดยสรุปแล้วการคิดหามาตรการป้องปรามเพื่อจำกัดความเสี่ยงในตลาดสินเชื่อบ้านโดยรวมเป็นสิ่งที่ดี อย่างไรก็ตามมาตรการที่ออกมาก็ควรมีความชัดเจนในแง่กลุ่มเป้าหมายที่สุ่มเสี่ยงและสามารถสกัดปัญหาได้ตรงจุด ทั้งนี้ในสภาพปัจจุบันที่อัตราดอกเบี้ยเป็นขาขึ้นก็เป็นการกรองกลุ่มผู้ซื้อที่รายได้สูงไม่ทันอัตราดอกเบี้ยไปในตัวอยู่แล้ว ฉะนั้นมาตรการที่ออกมาจึงควรเน้นไปที่กลุ่มที่เสี่ยงอย่างชัดเจนโดยไม่ก่อให้เกิดผลกระทบต่อกลไกตลาดบ้านโดยรวมและสร้างภาระต่อคนที่ต้องการบ้านอยู่อาศัยจริงมากเกินไป

รวบรวมเนื้อหาสาระ ส่งมอบความสุข ความบันเทิง ให้เพลิดเพลินไปกับการอ่าน
Facebook: http://bit.ly/sena_facebook
Youtube: http://bit.ly/sena_youtube 
Drkessara: http://bit.ly/drkessara