Loading...
19 ต.ค. 2561

มาตรการ Macroprudential และตลาดบ้าน

NOTE: 

หลังจากแบงก์ชาติเปิดรับฟังความเห็นจากสถาบันการเงินและตัวแทนผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เมื่อวันที่ 11 ตุลาคม 2561 ที่ผ่านมา ตอนนี้ประเด็นเรื่องการออกมาตรการคุมเข้มสินเชื่อบ้านยังเป็นประเด็นร้อนแรงต่อเนื่อง โดยในช่วงนี้เป็นช่วงที่แบงก์ชาติยังเปิดรับข้อคิดเห็นจากผู้ที่เกี่ยวข้องกับเรื่องนี้อยู่ อย่างไรก็ตามในแง่ของผู้ประกอบการแล้วยังไม่สามารถวางแผนเตรียมการรับมือกับทิศทางหลังจากนี้ได้เพราะยังไม่เห็นทิศทางที่ชัดเจนในการบังคับใช้มาตรการคุมสินเชื่อบ้าน อย่างไรก็ตามการออกมาตรการคุมสัดส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าบ้านหรือ LTV ของแบงก์ชาติถือเป็นนโยบายในลักษณะ macroprudential เพื่อป้องกันไม่ให้ปัญหาลุกลามเกินควบคุม ขณะเดียวกันสิ่งที่จะเกิดขึ้นในปีหน้าและมาตรการดังกล่าวย่อมสร้างผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯ อย่างเลี่ยงไม่ได้ โดยทั้งแบงก์ ผู้ประกอบการ และผู้ซื้อบ้านต่างต้องเตรียมรับมือกับผลกระทบต่างๆ ที่คาดว่าจะเกิดขึ้นดังนี้

57854615_s.jpg
สิ่งแรก ที่เลี่ยงไม่ได้เลยคือ แนวโน้มการเพิ่มขึ้นของอัตราส่วนเงินกองทุนสำรองต่อสินทรัพย์เสี่ยงที่ธนาคารพาณิชย์จะต้องกันสำรองเพิ่มตามกฎของ BIS การเปลี่ยนแปลงของเกณฑ์การตั้งสำรองนี้จะส่งผลกระทบต่อการคิดน้ำหนักความเสี่ยงของสินเชื่อบ้านที่จะต้องเพิ่มขึ้นตามไปด้วย สิ่งแวดล้อมด้านกฎระเบียบที่เปลี่ยนแปลงส่งผลให้แบงก์มีต้นทุนด้านการบริหารความเสี่ยงและการดำเนินงานที่เพิ่มขึ้นอย่างเลี่ยงไม่ได้ ฉะนั้นแล้วแบงก์เองหากต้องการคงระดับการปล่อยสินเชื่อบ้านแบบที่ผ่านมา แบงก์เองก็จะมีภาระที่จะต้องตั้งสำรองสินเชื่อบ้านเพิ่มขึ้นเพื่อให้สอดคล้องกับค่าน้ำหนักความเสี่ยงที่ปรับเพิ่มขึ้น

60101273_m.jpg
สิ่งที่ 2 ที่เราเลี่ยงไม่ได้ในปีหน้าก็คือ ทิศทางของอัตราดอกเบี้ยในตลาดที่จะเริ่มเป็นขาขึ้น โดยในการประชุมกนง.ครั้งล่าสุดเมื่อวันที่ 19 กันยายน 2561 ที่ผ่านมา แม้จะมีมติให้คงดอกเบี้ยไว้ตามเดิม แต่แบงก์ชาติก็ส่งสัญญาณชัดเจนขึ้นว่าจะมีการขึ้นดอกเบี้ยในการประชุมครั้งถัดไปและในอนาคต เพื่อให้ภาคเอกชนเตรียมการให้พร้อมและปรับตัวรับมือดอกเบี้ยขาขึ้นที่กำลังเป็นเทรนด์ทั่วโลก การปรับขึ้นของดอกเบี้ยในตลาดย่อมทำให้แบงก์มีต้นทุนเงินทุนที่เพิ่มขึ้น และต้นทุนนี้ก็จะถูกส่งต่อไปยังผู้ซื้อบ้านอย่างเลี่ยงไม่ได้ ทำให้การเข้าถึงสินเชื่อบ้านทำได้ยากขึ้นหากรายได้วิ่งไม่ทันต้นทุนดอกเบี้ย

ประการสุดท้าย ที่เลี่ยงไม่ได้ก็คือ แนวโน้มราคาบ้านที่สูงขึ้น จากข้อมูลดัชนีราคาบ้านของแบงก์ชาติจะพบว่า ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา การเติบโตของราคาบ้านนั้นมีการปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่องตามภาวะเศรษฐกิจและราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้น โดยราคาที่อยู่แนวสูงอย่างคอนโดฯ นั้นมีราคาเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 5-6% ต่อปีราคาบ้านที่สูงขึ้นต่อเนื่องในแต่ละปีก็จะทำทำหน้าที่เสมือนกรองผู้ซื้อบ้านที่มีศักยภาพโดยตัวเองอยู่แล้ว

โดยสรุปแล้วมาตรการ macroprudential ที่แบงก์ชาติกำลังพิจารณาอยู่นั้น หากมีการประกาศบังคับใช้จริงก็จะทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงอย่างสำคัญต่อตลาดบ้านในปีหน้าซึ่งส่งผลกระทบต่อทุกฝ่ายทั้งผู้ประกอบการเอง สถาบันการเงิน และผู้ซื้อบ้าน เนื่องจากมาตรการที่ออกมานั้นประจวบเหมาะกับการเปลี่ยนแปลงด้านกฎเกณฑ์ในแง่เงินกองทุนที่แบงก์ต้องตั้งสำรอง อีกทั้งดอกเบี้ยก็จะเริ่มเป็นขาขึ้นในปีหน้า ทำให้แบงก์เผชิญต้นทุนที่สูงขึ้นทั้งต้นทุนทางการเงินและด้านกฎระเบียบที่เปลี่ยนไป ขณะเดียวกันราคาบ้านเองก็ยังคงมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น โดยต้นทุนทางการเงิน กฎระเบียบและนโยบาย และราคาบ้านที่สูงขึ้นจากราคาที่ดินจะถูกผลักไปยังผู้ซื้อบ้านในขั้นสุดท้าย ฉะนั้นแล้ว ขณะเดียวกันผู้ประกอบการและผู้ซื้อบ้านเองก็ควรวางแผนปรับตัวเพื่อรับมือกับการเปลี่ยนแปลงที่อาจเกิดขึ้นทั้ง 3 ข้อที่กล่าวมานี้

รวบรวมเนื้อหาสาระ ส่งมอบความสุข ความบันเทิง ให้เพลิดเพลินไปกับการอ่าน
Facebook: http://bit.ly/sena_facebook
Youtube: http://bit.ly/sena_youtube 
Drkessara: http://bit.ly/drkessara