You can compare up to 3 projects

ซื้อที่อยู่อาศัยตามศักยภาพ

Views

ทุกครั้งที่เกิดวิกฤตเศรษฐกิจในโลก ไม่ว่าจะเริ่มต้นด้วยสาเหตุใด มักก่อให้เกิดผลกระทบต่อผู้ซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะผู้ซื้อที่มีความจำเป็นต้องกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินในการทยอยผ่อนชำระค่างวดเพื่อความเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยที่สมบูรณ์ในอนาคต เนื่องจากวิกฤตเศรษฐกิจมักก่อให้เกิดปัญหาการว่างงานจนขาดรายได้หรือรายได้ลดลงจากเดิม ดังนั้น ผู้ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจึงควรเตรียมความพร้อมโดยการตัดรายจ่ายอย่างอื่นที่ไม่จำเป็น หรือชะลอการซื้อสิ่งของฟุ่มเฟือย
ในยามปกติที่ไม่มีวิกฤตเศรษฐกิจ ผู้ที่ประสงค์จะซื้อที่อยู่อาศัยก็ควรหมั่นเก็บออมเงินส่วนหนึ่งไว้จากรายได้ที่ได้รับ และวางแผนซื้อที่อยู่อาศัยที่ตนเองและครอบครัวมีศักยภาพที่จะซื้อได้ โดยไม่เดือดร้อนหรือไม่เกิดผลกระทบต่อการดำรงชีวิตปกติมากนัก

สำหรับการกำหนดขนาดวงเงินรวมทั้งหมดที่จะขอกู้ซื้อที่อยู่อาศัยนั้น ก็มีหลักคิดคล้ายๆกัน แต่สูตรการคำนวณอาจแตกต่างกันไป ในสหรัฐมีนักการเงินบางท่านกำหนดหลักเกณฑ์หรือ Rule of Thumb ให้เข้าใจง่ายโดยไม่ต้องคำนวณให้ซับซ้อน แต่ปัญหาคือมีหลายสำนักหลายสูตรที่กำหนดหลักเกณฑ์ง่ายๆดังกล่าว วิธีการคิดไม่ตรงกันทีเดียว และบางครั้งยังได้ผลลัพธ์แตกต่างกันมาก อย่างไรก็ตาม ในกรณีทั่วไปมักใช้กฎ 28/36 Rule หมายความว่าผู้ที่กู้เงินซื้อที่อยู่อาศัยโดยทั่วไป ไม่ควรใช้จ่ายเงินเกินกว่าร้อยละ 28 ของรายได้ก่อนหักภาษีสำหรับที่อยู่อาศัย และไม่เกินกว่าร้อยละ 36 สำหรับหนี้ทุกประเภทรวมกันในแต่ละเดือน

สำหรับวงเงินรวมในการซื้อที่อยู่อาศัยนั้น สถาบันการเงินหลายแห่งในสหรัฐมีคำแนะนำต่อผู้บริโภคที่หย่อนและเข้มงวดแตกต่างกัน บางแห่งแนะนำว่าผู้บริโภคควรมีศักยภาพในการซื้อที่อยู่อาศัยได้ในขนาดราคาประมาณ 3 ถึง 5 เท่าของรายได้ต่อปี หรือประมาณ 36-60 เท่าของรายได้ต่อเดือน
การกำหนดศักยภาพในการผ่อนหนี้เงินกู้ที่อยู่อาศัยจะเข้มงวดหรือผ่อนคลายอาจขึ้นอยู่กับฐานรายได้ เพราะในความเป็นจริงสถานการณ์ของแต่ละครัวเรือนไม่เหมือนกันทั้งหมด หากฐานรายได้ค่อนข้างสูงหรือบางครัวเรือนมีเงินเก็บออมสะสมไว้มากพอแล้วก็อาจกำหนดให้สัดส่วนสูงขึ้น แต่หากฐานรายได้ค่อนข้างต่ำอาจกำหนดให้ผ่อนคลายลง เพราะสถาบันการเงินคิดแล้วว่าผู้กู้ต้องนำเงินส่วนที่เหลือนั้นไปใช้ในการอุปโภคบริโภครายการอื่นๆ ที่จำเป็นในชีวิต

สำหรับในประเทศไทย ในปัจจุบันยังมีมาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทยที่บังคับใช้อยู่แต่มีการปรับปรุงให้อะลุ้มอล่วยขึ้นจากที่ประกาศออกมาในช่วงแรก โดยผู้กู้เงินจากสถาบันการเงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยจะต้องวางดาวน์ขั้นต่ำ ขึ้นอยู่กับราคาที่อยู่อาศัยและจำนวนสัญญากู้ โดยสำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท และเป็นที่อยู่อาศัยหลังแรก สามารถกู้ได้เต็มมูลค่าที่อยู่อาศัยและสามารถกู้เพิ่มได้อีกร้อยละ 10 ของราคาที่อยู่อาศัยสำหรับค่าใช้จ่ายที่จำเป็นในการเข้าอยู่อาศัยจริง เช่น ซื้อเฟอร์นิเจอร์ตกแต่งที่อยู่อาศัย หรือซ่อมแซมต่อเติมที่อยู่อาศัย แต่หากเป็นสัญญากู้หลังที่ 2 สามารถกู้ได้ร้อยละ 90 (LTV 10%) หากผ่อนสัญญาแรกแล้ว 2 ปีขึ้นไป และร้อยละ 80 (LTV 20%) หากผ่อนสัญญาแรกไม่ถึง 2 ปี ส่วนสัญญากู้หลังที่ 3 ขึ้นไปให้ร้อยละ 70 (LTV 30%)

สำหรับกรณีของการกู้ร่วม หากผู้กู้ร่วมไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย จะยังไม่นับสัญญานั้นว่าเป็นสัญญาของผู้กู้ร่วม เช่น ก. และ ข. กู้ซื้อที่อยู่อาศัยร่วมกัน แต่ ก. มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยหลังนั้นแต่เพียงผู้เดียว กรณีนี้จะไม่นับว่าเป็นสัญญากู้ของ ข. ต่อมาหาก ข. ไปกู้ซื้อที่อยู่อาศัยเองคนเดียวจึงจะนับสัญญาใหม่นี้เป็นสัญญาแรกของ ข.
โดยสรุป แม้จะมีสูตรในการคำนวณหลากหลายแตกต่างกันและมีกฎเกณฑ์ทางการที่คอยควบคุมอยู่ แต่ถึงที่สุดแล้วก็มีแต่ตัวผู้กู้เท่านั้นที่หยั่งรู้ดีที่สุดว่ามีกำลังความสามารถในการกู้และในการซื้อที่อยู่อาศัยเท่าไร มีภาระอย่างอื่นมากน้อยเท่าไร กู้เท่าไรจึงจะชักหน้าได้ถึงหลัง

เลื่อนลง